«Кому закон писан на местном уровне?»: в Сочи под зданием объекта культурного наследия, охраняемого государством, «исчезли» 100 кв. м для строительства парковки

В Сочи под угрозой существования оказался охраняемый законом объект времен Первой русской революции – здание Российского общества пароходства и торговли 1905 года постройки. Александра Сердюченко, которой принадлежит левое крыло здания, вложила в него душу и немалые деньги. Гостиница, размещенная здесь, стала делом её жизни.  Чтобы сохранить исторический для города и восстановленный из руин объект на Ривьерском переулке, Александре много лет приходится проходить все круги бюрократической и судебной волокиты.  Почему женщина с ребенком подвергается многолетним нападкам, уже восемь лет под различными предлогами рассматриваются дела в судах по этому зданию и земельному участку под ним, и кому мешает действующий объект в исторической части города, разбирался корреспондент «Блокнота Краснодара».

ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ…

В 2004 году на основании договора купли–продажи недвижимости между ООО «Пансионат «Ривьера» и Александрой Сердюченко новой собственнице было выдано свидетельство о регистрации права на нежилые помещения (оно имеется в редакции). Чтобы понять всю абсурдность происходящего, просим вас внимательно следить за фактами.

В 2005 администрация Сочи и Сердюченко заключают договор аренды земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в связи с переходом права собственности на часть недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

Здание Российского общества пароходства и торговли в 1908 году

Левое крыло здания в 2001 году

И всё вроде по правилам и по закону.  В чернилах крещен, в гербовой бумаге повит, концом пера вскормлен. Александра получает свидетельство о регистрации права к этому договору аренды на 700кв. м.

Но даже в таком обыкновенном, казалось бы, действии возникли странности: договор аренды от 2005 стал дублирующим к основному договору от 1997 года, который был также за подписью администрации. В том же 1997 году Постановлением администрации был выделен под этим зданием, требующим капитального ремонта, земельный участок 800 кв.м.

Но этот факт каким-то странным образом прошел мимо бюрократической машины. По неизвестной Александре причине впоследствии и на кадастровый учет собственником был поставлен земельный участок 700, а не 800 кв. м.   100 кв. м буквально испарились в документах.

…ДА ЗАБЫЛИ ПРО ОВРАГИ

Состояние, в котором Александра приобрела объект, оставляло желать лучшего. Требовались восстановительные работы для всего здания, а ее части с проломленной крышей особенно. На этом настаивала и администрация города, ставшего    в 2007 году местом проведения олимпийских игр. Собственницу обязали согласовать проектные работы по реконструкции ее части здания с другим собственником здания и пользователем земельного участка под ним, несколько раз сменившимся как раз в период с 2007 по 2010 год.

 - Во избежание недоразумений при проведении ремонта части здания банк «Возрождение» (на тот момент, оформивший все переуступки прав на часть здания и земельного участка), предложил совместно обратиться в департамент имущественных отношений администрации Сочи с заявлением о разделе земельного участка на два под недвижимостью каждого владельца частей здания. Позже, уже другим письмом, банк «Возрождение» сообщил, что нежилые помещения он приобрел для дальнейшей перепродажи и использование их банком в своей деятельности либо изменение их целевого назначения и, соответственно, изменение разрешенного вида использования земельного участка не предполагает, - рассказала корреспонденту «Блокнота Краснодар» Александра Сердюченко.

БЛАГИМИ НАМЕРЕНИЯМИ

С согласия администрации города и банка «Возрождение» в 2011 году межевые работы для разграничения прав пользования были выполнены.  Однако при их проведении выяснилось, что существует наложение границ в нескольких местах со смежным земельным участком.

- С кадастровым паспортом земельного участка, заключением кадастрового инженера, схемой наложения границ я обращалась в 2011-2012 годах в департамент имущественных отношений, департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства, правовой департамент, а также службу земельного контроля с просьбой дать разъяснения по данному вопросу, возникшему в процессе использования арендуемого участка. Мне предложили подать заявление на перезаключении договора аренды в департамент имущественных отношений администрации Сочи, где будут проведены все необходимые действия по землеустройству. Земельный участок принадлежит администрации Сочи     и   решать   вопрос наложения границ со смежными участками могут только собственники участков. А согласовать проведение ремонта, реконструкции, модернизации можно только с корректными и четкими границами земельного участка, – подчеркивает  Александра.

На фото: предприниматель Александра Сердюченко

 Ни ответов на обращения, ни каких-либо действий для разрешения спорного вопроса о границах, по словам собеседницы «Блокнота Краснодар», не последовало.

– Зато требования от департамента архитектуры о модернизации и приведении к единому архитектурному стилю объекта недвижимости предъявлялись регулярно и устно, и письменно.  В предолимпийский 2013 Сердюченко оказалась между молотом и наковальней -    ремонт делать необходимо в кратчайшие сроки, а устранять ошибки и нарушение границ никто не торопится, вспоминает Александра. – Руководители администрации Сочи Сергей Юрин, Роман Рябцев, Владимир Пермяков, Анатолий Рыков, Елена Попова, Олег Ясюк при моих письменных обращениях и на приемах убеждали, что решение наложения смежных границ и согласование ремонта будет найдено, как только я выполню все работы по модернизации и благоустройству к Олимпиаде.  Главная задача сейчас - «Сочи – 2014» и единый архитектурный стиль в зоне международного гостеприимства. Сделайте и отчитайтесь о выполнении.

СВОИ-ЧУЖИЕ ГРАНИЦЫ

- Владельцу земельного участка -  мэрии Сочи - хорошо было известно обо всем, что происходило и на земельных участках, и со зданиями по переулку Ривьерскому, 2, 3, 4а, - отмечает Сердюченко. – Это подтверждается Стройгенпланом сноса строений, пристроенных неизвестно кем и когда к зданию по переулку Ривьерскому, 3 от 2012 года, согласованным директором департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи Шевейко. И как только снесли все пристроенные к зданию сооружения производство работ контролировали беспрестанно до самого их завершения. 

Отметим, главный архитектор Сочи Олег Шевейко пробыл на своём посту недолго. Через несколько лет с момента назначения на должность его заподозрили в превышении должностных полномочий – следователи установили причастность Шевейко к преступлению. Ровно, как и руководитель Департамента имущественных отношений Владимир Пермяков.

                                                                                             

ДЕЛА АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Олимпиада прошла и меня действительно уведомили о необходимости подать документы на комиссию межведомственного контроля для решения многолетних вопросов.

Предприниматель в 2014 подала заявление с приложением всех документов, согласно выданного перечня, председателю городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории Сочи.

 Но комиссия  приняла решение оставить без рассмотрения вопрос о возможности сохранения восстановленного из руин, модернизированного и приведенной к единому архитектурному стилю части здания.

Выписка межведомственной комиссии

- Предлог был такой: необходимость согласования с управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей(наследия) Краснодарского края, - уточнила предприниматель. Спустя неделю после решения комиссии департамент имущественных отношений Сочи начинает засыпать меня претензиями и письмами, в которых сообщает что «участок разделить не представляется возможным».

 Что вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый бывших корпусом №3 курортной поликлиники № 2» нарушен, реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. Также в письмах значилось, что Сердюченко якобы нарушила федеральное законодательство и иные подзаконные акты. Арендная плата земельного участка в этой связи была увеличена в 2,5 раза и даже уже образовалась задолженность за 2015 год. Выявленные нарушения Александру попросили устранить в 15-дневный срок.

  Отметим, что Сердюченко с 2006 года неоднократно обращалась за согласованием проекта капитального ремонта по всем правилам и требованиям с учетом исторической ценности здания и территории.   Но все время находился предлог для отложения согласования.    Остальные вопросы были опущены. Например, куда делись 100 из 800 кв. м муниципальной собственности в документах на земельный участок, куда исчезла, кем и когда была возведена крыша-чердак-мансарда, имеющаяся в технических документах БТИ, что послужило основанием и что отражено в документах при государственной регистрации права на часть здания по переулку Ривьерскому в 2004 году. А главное: как двухэтажное здание постройки 1905 года    стало самовольно возведенным двухэтажным зданием с мансардой и куда ведет лестница с первого этажа, изображенная в документах БТИ при покупке. Лестница ведет в небо?

 Полученное по предписанию межведомственной комиссии согласие на реконструкцию в 2015 году от управления Государственной охраны объектов культурного наследия в этой же комиссии даже не приняли к рассмотрению, поясняя что «комиссия повторно вопросы не рассматривает».

ЛОГИЧЕСКИЙ ТУПИК

В этот момент Александре стало понятно, что все досудебные механизмы урегулирования спорных вопросов исчерпаны. Предприниматель обращается с исковым заявлением к администрации Сочи в Центральный районный суд города с просьбой сохранить нежилые помещения   в модернизированном состоянии. Мэрия тоже обратилась с исковым заявлением к Сердюченко и    банку «Возрождение» в тот же суд города с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Центральный районный суд Сочи расторг договор аренды, по которому с 2005 года регулярно Сердюченко перечислялась арендная плата.

 Сердюченко отказали в сохранении модернизированных помещений здания, так как на момент вынесения решения «истец неверно выбрал способ защиты права».

– А какой верный? За этим верным способом защиты прав я в суд и пришла. А договор аренды земельного участка не потому ли был расторгнут, что в документах, выданных мне, обнаружились мягко, сказать неточности, противоречащие реальности и не отражающие фактическую действительность? – негодует Александра.

По постановлению о выделении земельного участка, по требованию Администрации объект был отремонтирован.   Управление государственной охраны объектов дало согласие на проведение работ по переустройству. И тем не менее представитель ответчика администрации Сочи в суде возражал против удовлетворения иска. Каков смысл в возражении? Зачем расторгали договор аренды земельного участка? Каков дальний прицел? Кому выгодно и зачем разрушать отремонтированное здание в центре города? – задается вопросом она.

Затем посыпались внеплановые многочисленные проверки бизнеса ИП Сердюченко, пожары на крыше и поджоги здания.

– Есть все основания предполагать, что нарушена законность в отношении прав Сердюченко. Мы полагаем, есть заинтересованные лица во всем этом, не без чьей помощи происходят притеснения, вынуждение продать за бесценок собственность Александры, – отметила юрист Александры Анна Поршнева.

Здание в 2011 году

Этап реконструкции

КРОВАВЫЙ СЛЕД ЛУКАВОГО КАДАСТРА

Неразрешенный вопрос нарушения границ привел к многочисленным судебным процессам о нарушениях прав и закона, которые длятся с 2015 года и по сей день.

С момента расторжения договора аренды в 2015 году Александра так и не получила ответ от департамента имущественных отношений администрации Сочи, каким образом будут регулироваться отношения по земельному участку? Также не выставлен ни один счет на оплату. Зато есть исковые заявления, в которых игнорируется Решение Арбитражного суда Краснодарского края установившего, что вопреки решению Центрального районного суда Сочи по иску Администрации Сочи к Сердюченко А.С. и ПАО Банк «Возрождение» о расторжении договора аренды в ЕГРН в отношении земельного участка имеется запись об обременении в виде аренды на основании договора от 1997 в пользу Мхеидзе Г.В. (в 2015 купившего часть здания у банка) и Сердюченко А.С. В выписках ЕГРН на земельный участок отражено наложение границ смежных земельных участков, которое собственник отрицает, и о существовании которого администрации города Сочи известно, как минимум с 2011 года.

КАРАТЕЛЬНАЯ МАШИНА РАССПРАВЫ

В настоящее время проблема наложения границ земельных участков, выявленная и обозначенная в 2011 году, не только не потеряла своей актуальности, а еще более усугубилась.

- Отремонтированная в 2010-2013 году часть здания, купленная в 2004 году, вдруг стала «поздней пристройкой к объекту культурного наследия». Каким образом изменялось назначение земельного участка и функциональное использование здания с 1917 по 2005 год – информация в департаментах города отсутствует, - добавила Александра. – Есть все основания считать, что именно 100 кв. м исчезнувших в документах под зданием по переулку Ривьерскому, 3, и чердак-мансарда-крыша  над 106.9 кв. м нежилыми помещениями,  имевшиеся в наличии на момент регистрации договора купли-продажи в 2004 году, но «потерявшиеся» или изъятые из тех. паспорта объекта недвижимости     и обнаруженные в архивах   БТИ Сочи в 2008-2019 годах, стали причиной исковых заявлений под различным предлогами сноса здания, самовольной постройки, самовольной пристройки,  необоснованного обогащения, внесения арендной платы в неполном объеме, нецелевого использования земельного участка, изменения функционального назначения  именно для сокрытия нарушения закона собственником участка при его постановке на кадастровый учет для  лишения  Сердюченко прав на недвижимое имущество.

Здание в 2017 году

В глаза бросается несогласованность действий и бездействии в подконтрольных администрации  города службах и департаментах, многочисленная смена документов на землю и здание, смена владельцев части здания, период смены эпох в становлении   и развитии экономико-правовых отношений, а также человеческий фактор, которые привели в логический тупик – здание, требующее капитального ремонта отремонтировано и содержится на радость многочисленных гостей отеля и города, кормит семью с ребёнком предпринимателя и сотрудников, но  его надо снести и аннулировать право собственности, так как  оно расположено на 3 кв. м смежного земельного участка, купленного в 2021 году. 

МАЛАЯ РОДИНА

- Для меня с этой земли и с этого здания начинается Родина. Столько сил, времени и денег было вложено с моей стороны, оторвано от ребенка и бизнеса, в сохранение и защиту, чтобы и в этом уголке города были красивые здания, ухоженная территория, гостеприимные люди.  Я восстановила и вдохнула новую жизнь в свою часть старинного   здания в исторической части города откуда и началась история курорта в 1909 году открытием «Кавказской Ривьеры». - рассказывает Александра корреспонденту «Блокнота Краснодар».

Семь нянек и все слепы были – здание 100 лет просуществовало без капитального ремонта. Сегодня, после реконструкции всего здания, в нем расположены два действующих объекта курортной инфраструктуры города – мини-отель «Ривьерский», действующий с июня 2015 года и бутик-отель «Портум 1905», открывшийся в 2018 году.

- Но, бывший корпус №3 курортной поликлиники №2 уже 30 лет нельзя менять, а на смежном участке «апартаменты» поменять на «стоянку для автомобилей» рядом с парком и морем можно. И у другого владельца   отеля в этом здании – действующий договор аренды и отсутствие исковых заявлений удивляется собеседница «Блокнота Краснодар». 

- С 2021 года после многочисленных исков, искажения информации, противоречивости изданных документов, надуманности причин, замалчивания фактов, заявлений в суде представителей истца о готовящихся исках от администрации Сочи и их появление, информированности сотрудников администрации Сочи без присутствия в судебных заседаниях о ходе судебных процессов с участием ООО УКФП «Профит», прослеживается коррупционная составляющая, - считает линия защиты Александры.

На фото: Александра Сердюченко

На сегодняшний день производство по нескольким арбитражным делам приостановлено для проведения уже третьей комплексной экспертизы восстановленного здания постройки 1905 года и земельного участка под ним.  Именно за законным и справедливым решением   Александра Сердюченко пришла в Арбитражный суд Краснодарского края:

- признание права аренды земельного участка в связи с приобретением Сердюченко недвижимого имущества, расположенного на земельном участке;

- устранение реестровой ошибки при формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка под объектом культурного наследия Краснодарского края;

- сохранение исторического здания в реконструированном состоянии.  

И обратилась с соответствующим заявлением в сочинскую прокуратуру не с призывом, а с просьбой о проведении проверки факта постановки на кадастровый учет земельного участка, выделенного постановлением администрации города в 1997 году и фактически заминаемого зданием, а также выделения и межевания смежного земельного участка в 2008 году.

Куда и в какой период времени делись 100 кв. м из 800 кв. м муниципальной собственности, что является большим тормозом при рассмотрении дел и катализатором появления исковых заявлений в суд, кто и когда нарушил закон и почему столько лет идут судебные тяжбы в отношении здания и земельного участка по переулку Риьерскому, 3, также еще предстоит разобраться прокуратуре.

Все документы, подтверждающие указанные факты, имеются в редакции и могут быть предоставлены по требованию компетентным ведомствам.

Новости на Блoкнoт-Краснодар