Ипотека есть, денег нет. Что делать?
Ипотечный кредит – самый «длинный» долг, который человек может взять у банка.
Пускаясь в рискованное предприятие под названием «покупка квартиры в ипотеку», невозможно заранее предугадать, с какими проблемами придется столкнуться через пять, десять, пятнадцать лет. Если жизненные обстоятельства сделали «ипотечное бремя» непосильным, не паникуйте – грамотное поведение позволит вам разрешить ситуацию с наименьшими потерями.
Больше заемщиков, больше долгов
По данным Банка России, в январе 2018 года жителям Краснодарского края было выдано 2 089 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 3,509 млрд рублей. Для сравнения – в январе прошлого года статистика ЦБ зафиксировала выдачу в регионе всего 1147 ипотечных кредитов на 1,875 млрд рублей – то есть со снижением средневзвешенной процентной ставки на 2 пункта (с 11,98 до 9,9%) число выданных за месяц кредитов возросло почти вдвое. Средний срок «выкупа» квартир краснодарцами сегодня составляет 203,2 месяца – то есть без малого 17 лет.
«В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», – пояснили в пресс-службе ЦБ со ссылкой на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».
Хотя россияне проявляют все больший интерес к долгосрочным потребительским и ипотечным кредитам, банки со своей стороны пока не склонны смягчать неценовые условия кредитования и критично подходят к отбору заемщиков. Ведь с увеличением числа выданных кредитов растут и суммы просроченных платежей: так, на 1 февраля текущего года просроченная задолженность по ИЖК, выданным в рублях, составила в Краснодарском крае 1,934 млрд рублей (против 1,479 млрд на 1.02.2017). Что интересно, за тот же период «просрочка» по ипотечным кредитам, выданным в иностранной валюте, снизилась с 255 млн рублей до 161 млн.
Поиск компромисса
Если финансовая ситуация складывается не лучшим образом, если болезнь, увольнение, в конце концов, рождение детей серьезно урезали ваши доходы или увеличили расходы, не плывите по течению в надежде, что все рассосется само собой. Ни государство, ни омбудсмен не решат ваших проблем, и никакие обстоятельства (за исключением в некоторых случаях страховки) не освободят вас от выплаты долга.
Поэтому действуйте на опережение – как только стало понятно, что платежи по ипотеке вот-вот станут непосильными, собирайте документы, подтверждающие ваше плачевное финансовое состояние, и отправляйтесь на переговоры в отдел кредитования. Разумеется, банк имеет полное право не входить в ваше положение, но, подтвердив свою благонадежность и готовность платить, вы можете надеяться на лояльное отношение со стороны кредитора.
Устраивающих обе стороны вариантов может быть два. Предоставление рассрочки (так называемых кредитных каникул) позволит вам некоторое время платить только проценты. Так на пару-тройку месяцев вы сможете снизить сумму платежа до приемлемого минимума, но впоследствии придется наверстывать – ведь и срок выплаты кредита, и сумма долга останутся прежними. Второй вариант – реструктуризация: в этом случае вы, по сути, заключите с банком новый договор с новыми сроками и, возможно, новыми ставками.
Экономия на ставке
Кстати, на разнице ставок можно не только потерять, но и выиграть. Согласно материалам ЦБ, сложившиеся ценовые условия на рынке дают заемщикам хороший шанс снизить текущие процентные платежи по кредиту и тем самым уменьшить долговую нагрузку. Программы рефинансирования выгодны и банкам – за счет них кредитные организации могут расширить свою клиентскую базу, привлекая заемщиков с положительной кредитной историей. Суть рефинансирования проста: вы обращаетесь в свой банк, если он откажет – в другой банк за новым кредитом, с более низкой ставкой, и гасите старый.
Рефинансирование существующей кредитной задолженности – это легальный способ снизить процент по кредиту. По мнению экспертов, для заемщика оно выгодно уже в том случае, когда новая процентная ставка ниже хотя бы на один процентный пункт, а, как говорилось выше, в Краснодарском крае этот показатель за год упал на два процента.
«Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего», – поясняет руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.
Согласно подсчетам, максимально эффективно рефинансирование в первые пять лет погашения ипотечного кредита. Рефинансировать кредит, по которому предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплата процентов, а затем – тела кредита), нет смысла, если с момента его оформления прошла уже половина срока, – после оформления новой ипотеки придется выплачивать проценты заново, и это «съест» всю выгоду от уменьшившейся ставки.
Для рефинансирования ипотеки заемщику необходимо подать заявление в банк, собрать пакет документов на себя и на квартиру (включая новую оценку недвижимости, в среднем за 10 тыс. рублей). И не следует забывать об обязательном условии – рефинансируют банки ипотеку только клиентам с положительной кредитной историей, а на переоформление может уйти один-два месяца. Все это время вы должны кристально честно соблюдать уже имеющиеся обязательства.
Если ситуация патовая
Существует множество причин, по которым банк может не пойти навстречу. Если вы в окончательном тупике и не видите иного выхода, можете объявить себя банкротом. По данным исследования Объединенного кредитного бюро (ОКБ) и проекта «Федресурс», на Кубани в 2017 году признали себя банкротами 1 134 человека, благодаря чему Краснодарский край вошел в ТОП-5 российских регионов по количеству банкротов среди физических лиц, заняв в рейтинге четвертую строчку.
Но банкротство не означает, что все долги автоматически спишутся и вам не придется за это расплачиваться. Во-первых, на вас ляжет оплата услуг финансового управляющего, который будет улаживать все юридические вопросы с кредиторами – это обойдется в 40–50 тыс. рублей. Во-вторых, чтобы погасить задолженность, ипотечную квартиру выставят на торги, и вы в любом случае останетесь без жилья. В-третьих, после процедуры банкротства кредитная история будет испорчена минимум на пять лет.
Перезанять, чтобы переотдать
Еще один «крайний» вариант, если вы еще не успели просрочить платежи, – взять новый кредит, чтобы погасить уже имеющийся. Но будьте внимательны: худшее, что вы можете сделать, это связаться с мошенниками, цель которых – отобрать у вас жилье.
Ипотеку имеет право выдавать неограниченный круг лиц, и этим нередко пользуются мошенники, маскирующиеся под те или иные финансовые организации. В договорах они прописывают кабальные условия, например гигантские пени и штрафы в случае просрочки. Главная цель злоумышленников – вынудить клиентов отдать квартиру за долги. Доказать свою правоту потом почти невозможно. Судьи в таких спорах обычно разводят руками: мол, вы сами все подписали, надо было внимательнее читать договор и смотреть, с кем вы его подписываете.
«К сожалению, в настоящее время Законом «Об ипотеке» не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», – отмечает Мамута.
Этой прорехой в законодательстве успешно пользуются аферисты, которые прописывают в договорах условия, загоняющие людей в кабалу: устанавливают процентную ставку на порядок выше банковской, оговаривают гигантские пени и штрафы в случае просрочки. Их главная цель – вынудить клиентов отдать квартиру за долги. И выпутаться из этой истории без потерь фактически невозможно.
По словам Мамуты, Банк России и Минфин РФ уже разработали поправки к законодательству, которые позволят строго ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотечные займы и кредиты – это будут исключительно поднадзорные Банку России организации и организации, определенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Эта мера призвана перекрыть мошенникам доступ к рынку.
«Раздолжнители» – реальная помощь или очередной «развод»?
Сегодня можно встретить немало предложений от компаний, которые предлагают наивным гражданам «отпущение долгов». Однако надежды должников подобная услуга не оправдывает – просрочка все равно растет вне зависимости от того, идет ли речь о банках или МФО.
«Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас, и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку», – предупреждает Михаил Мамута.
Как рассказал представитель Центробанка, мошенники используют давно известные, но по-прежнему действенные схемы.
1. Плата «за тишину». Вы пишете заявление, в котором перекладываете на юриста-раздолжнителя обязанность общаться с кредиторами, и после внесения относительно небольшой суммы (например, пяти тысяч рублей), вас перестают беспокоить телефонные звонки из банка или коллекторского агентства. Пока вы безмятежно забываете о долге, штрафы и пени продолжают расти.
2. «Списание долгов». За вознаграждение в размере от 10 до 30% от суммы задолженности вам обещают полностью списать все долги по кредитам. При этом фактически компания не погашает обязательства заемщика перед банком или МФО либо производит платежи, сумма которых меньше полученных от заемщика средств. В лучшем случае юристы компании подают в суд иски от вашего имени, впоследствии не являясь на судебные заседания, в худшем исчезают в неизвестном направлении, прихватив ваши деньги. Итог прежний: долг растет, штрафы и пени копятся, кредитная история портится.
3. «У вас прекрасная возможность заработать!» Вам предлагают инвестировать 20% от суммы долга в супервыгодные финансовые инструменты, которые помогут погасить кредит. В этом случае, как правило, такой «решала» пропадает раз и навсегда.
4. «Купите вексель под меньший процент». Вам предлагают купить вексель за сумму, равную просроченному кредиту, в рассрочку. Дескать, этим векселем вы расплатитесь с банком прямо сейчас, а с нами уж как-нибудь потом, постепенно…
«Я, наверное, совсем потеряла голову, когда согласилась на это предложение! Развелась, осталась с пятилетней дочкой на руках, а ипотека была оформлена на меня. Родители бедствуют в маленьком городишке, занять не у кого – вот и обратилась к этим «раздолжнителям». Отдала им последние 10 тысяч, подписалась на новый кредитный договор на 15 лет под 15% годовых. Едва на жизнь осталось, но я была довольна – теперь хоть ежемесячно платить смогу, сумма-то куда меньше! А потом пришла в банк – и оказалось, что этот вексель там не принимают – посоветовали повесить его на стенку рядом с ваучером и акциями МММ. Теперь у меня и тот кредит, и этот. С банком как-то буду решать проблему, а вот станут ли эти мошенники с меня требовать выплаты по кредиту, пока непонятно», – рассказала жительница Краснодара Елена В.
«Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение», – говорит Мамута. По его словам, обещая законным способом избавить человека от долгов, мошенники только усугубляют положение отчаявшихся людей, впоследствии скрываясь с их, возможно, последними средствами.
