Коммерческая недвижимость втрое выгоднее жилой — эксперт бесплатно поделился инвестиционным кейсом

Эксперт по коммерческой недвижимости Сергей Аксенов в интервью 365INVEST рассказал, почему взгляды современных инвесторов перекинулись с Краснодара и Сочи в сторону маленьких городов и станиц. Также он объяснил, почему выгоднее вложиться в строительство коммерческой недвижности, вместо покупки квартиры под сдачу в аренду.  

Сергей Аксенов занимается коммерческой недвижимостью последние несколько лет. Карьеру начинал с самых низов – разносил газеты и мыл фары автомобилям. В 2001 году он занялся производством дорогой мебели из итальянских комплектующих, однако в 2014 году, из-за роста курса евро, этот бизнес стал крайне невыгодным. Затем Сергей переключил свое внимание на сферу общепита, создав успешное заведение доставки еды корпоративным сотрудникам. Однако карантин в 2020 году вынудил его перейти в сферу недвижимости. И не зря.

Оценивая инвестиционный потенциал Кубани, эксперт отметил резкий скачок капиталовложений в Сочи. Сергей Аксенов связывает это с временно закрытыми границами, вследствие чего отечественный инвестор перестал вкладывать средства в иностранные объекты недвижимости и переключился на Краснодарский край.  

- Рынок недвижимости сейчас нестабилен и активно растет. Если взглянуть на Сочи, то там динамика строительства достигает 300%. Это определенный пузырь, который практически не дает окупаемости коммерческого объекта – она переваливает за 20 лет, - объяснил эксперт.

По словам Сергея Аксенова, инвестиционный климат сильно поменялся и в Краснодаре. Он напомнил, что еще два года назад средняя окупаемость коммерческой недвижимости составляла 8-10 лет, сейчас – 12 лет. Соответственно, инвестору стало труднее зарабатывать.

- Где сейчас можно заработать? За пределами больших городов. Хорошую прибыль получают те, у кого есть опыт в строительстве «коммерции». Федеральные компании и крупные ритейлеры начали ориентироваться не только на крупные города, но и на их окружение, - отметил эксперт. – К примеру, в станицах коммерческая недвижимость окупается за 5-8 лет.

Сергей Аксенов уточнил, что на сегодня «Магниту» и «Пятерочке», которые уверенно заняли свои позиции в регионе, начинают составлять конкуренцию ритейлеры эконом-класса: «Победа», «Светофор», «Доброцен». Они делают хорошую скидку на цены, при этом сохраняют качество продукции. Это достигается путем снижения затрат на аренду, оборудование и оптимизацию процессов. В итоге один и тот же товар в гипермаркете эконом-класса будет стоить дешевле, чем у конкурентов, за счет меньшей наценки, а реализация происходит быстрее. Средний чек в подобных сетях 5000 – 6000 рублей, против 500 рублей в магазине у дома.

В качестве примера хорошей инвестиции Сергей привел объект в станице Анастасиевской, где планируется строительство коммерческой недвижимости площадью 750 кв. метров. Из них на 690 «квадратов» уже есть предварительный договор с сетями «Победа» и «Светофор». Условия аренды: 2% от денежного оборота. Также объектом интересуются аптеки, сети магазинов морепродуктов и другие.

- Предполагаемый оборот гипермаркета оценивается в 17 млн рублей в месяц. Соответственно, доход собственника этого помещения составит около 340 тысяч рублей в месяц. Кроме того, оставшиеся 60 кв. м. недвижимости будут сданы в аренду более мелким предпринимателям. Таким образом, собственник объекта площадью 750 «квадратов» будет иметь месячный доход около 450 тысяч рублей, - рассказал Сергей Аксенов. 

По его словам, 1/10 доля этого коммерческого объекта оценивается в 3 млн рублей, что аналогично квартире с ремонтом, подготовленной под сдачу квартирантам. Однако, когда жилая недвижимость способна приносить 15-18 тысяч рублей в месяц, коммерческая — до 45.

- Большие федеральные сети являются трафикообразующими. Небольшие предприниматели всегда стараются расположиться рядом с ними, чтобы перехватить себе поток людей. Кроме того, крупные ритейлеры заключают долгосрочные договора аренды на 15 лет, - отметил эксперт. – Инвесторы, которые чувствуют этот тренд уже приобретают недорогую землю в станицах. Когда в большом городе цена за сотку земли переваливает за миллион рублей, то за городом – 300 тысяч рублей с договором федерального арендатора.

Полное интервью Сергея Аксенова ищите на YouTube-канале 365INVEST. Он рассказал Владимиру Зинченко, почему Краснодар продолжит оставаться инвестиционно-привлекательным городом, несмотря на современны тренды, а также дал совет начинающим агентам коммерческой недвижимости.

Дмитрий Черногузов

НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ФИНАНСОВОЙ УСЛУГОЙ