Стоит ли краснодарцам покупать жилье в ипотеку?

Стесненные жилищные условия становятся источником серьезных проблем, особенно у молодых семей, вынужденных жить вместе с родителями. Да и мало ли обстоятельств, заставляющих россиян мечтать о собственной квартире? Реализация этой мечты стала как никогда близка благодаря рекордному снижению ставки по ипотечному кредитованию в конце 2017 года. Но, прежде чем брать у банка в долг значительную сумму на длительный срок, следует все очень хорошо просчитать.

Жилье становится доступнее

Ежегодно в стране строятся миллионы квартир – по данным Росстата, только за 12 месяцев 2017 года в России было введено в эксплуатацию 78,6 млн кв. метров жилья. Краснодарский край, где эта цифра составила 4,68 млн кв. метров, вошел в число лидеров, уступив только Московской области и обогнав Санкт-Петербург.

Но людей, имеющих наличные средства на покупку заветных «квадратов», очень мало, а остальным, учитывая уровень доходов и инфляции, и за двадцать лет не накопить даже на «однушку». На помощь им приходит ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), продемонстрировавшее в прошлом году на фоне снижения процентных ставок небывалый рост. Как сообщает ИА «Бел.Ру», пик пришелся на декабрь, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года). По данным Центробанка, россиянам предоставили 1,1 млн ипотечных кредитов, их объем достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 37,2%. На сегодняшний день среднестатистический жилищный кредит в России берется на 15 лет в размере 1,85 млн рублей.

Жители Краснодарского края к 1 января 2018 года взяли 31 249 ипотечных кредитов (годом ранее эта цифра составляла 23 183) – на 52,352 млрд рублей (против 36,706 млрд 1.01.2017 г.) Средневзвешенная ставка на 1.01.2018 г. по выданным с начала года кредитам в регионе составила 10,75% (12,52% на 1.01.2017г.)

При этом просроченная задолженность перед банками по ипотечным кредитам, предоставленным краснодарцам, составила всего 1,3% – 1,862 млрд рублей из общей задолженности по ИЖК в 139,076 млрд.

История одной ипотеки

Краснодарцы Андрей и Светлана М. встретились после развода Светланы, когда она с пятилетним сыном от первого брака вернулась в трехкомнатную квартиру к маме и сестре. Начали встречаться, решили пожениться. Но возникли проблемы с жильем – своей квартиры у Андрея не было, а мама Светы категорически не приняла нового зятя. Молодожены сняли двухкомнатную квартиру за 16 тысяч в месяц.

Через некоторое время Андрей подсчитал, что цена за аренду фактически не отличается от ежемесячного взноса по ипотеке. Имея высокий, но «неровный» доход, он стал откладывать средства на первоначальный взнос; вернулась на работу и Светлана. В результате за год им удалось скопить приличную сумму, часть одолжили родственники, и, внеся 20%-ный первоначальный взнос в размере 360 тысяч рублей, семья переехала в просторную трехкомнатную квартиру, выплачивая банку 17 тысяч рублей в месяц.

Из мебели у Андрея и Светланы только обстановка детской, большой матрац на полу в спальне, старенький холодильник и стол с пятью табуретками на кухне. С учетом платежей по ипотеке и необходимости возвращать деньги родственникам, им трудно сразу обзавестись всем необходимым. «Зато просторно! – говорит неунывающий Андрей. – По нашим подсчетам, полностью обставить квартиру нам удастся года за два-три».

Ипотечный бюджет Андрея и Светланы:

Сумма кредита – 1,43 млн рублей,
Срок кредита – 15 лет,
Размер ежемесячной выплаты – 17 тысяч рублей.

Прежде чем идти в банк за кредитом

Даже если жизнь без собственной квартиры вам не мила, не бегите сразу в банк за ипотекой: она может на долгие годы стать вашим персональным адом. Но не спешите и отказываться от этой идеи – несложный тест поможет за какие-то полгода понять, доставит вам «ипотечная» квартира радость или станет тяжким грузом.

Первым делом хотя бы месяц скрупулезно записывайте все семейные расходы и доходы, ориентируясь на средний заработок без премий и бонусов (их в кризисной ситуации работодатели сокращают в первую очередь). Выясните, сколько и на что вы тратите и от чего готовы отказаться. Приплюсуйте в графу «расходы» 10–20%, из которых складывается сумма, которую вы потратите на что-нибудь приятное – например, раз в год на отпуск, или важное – курсы вождения, стоматологию, бытовую технику.

Доходы оказались больше расходов? Приступайте ко второму этапу эксперимента. Начните откладывать 30% своего заработка на отдельный счет – будто бы уже расплачиваетесь с банком. Именно 30% семейного дохода специалисты считают максимальным комфортным ежемесячным платежом по ипотеке (и всем остальным кредитам). Хотя некоторые банки позволяют выплачивать больше, но в нестабильной экономической ситуации это нецелесообразно, и при возникновении форс-мажорных обстоятельств может оставить вас вовсе без денег с непосильным кредитным бременем.

Поживите в таком режиме полгода. Если это вызывает у вас дискомфорт и приходится тотально экономить, откажитесь от ипотеки и купите себе на сэкономленные деньги то, на что постоянно не хватало средств. Или продолжайте копить, увеличивая первый взнос за квартиру и параллельно подыскивая дополнительные источники дохода. Если же ваша жизнь значительно не ухудшилась, можете приступать к выбору квартиры и банка-кредитора.

Выбираем лучший вариант

Допустим, вы живете в «тестовом режиме» уже пару месяцев, и это вас не затрудняет. В этом случае начинайте мониторинг рынка жилья и банковских предложений – на это у вас как раз уйдет оставшееся до конца эксперимента время.

Займитесь поиском квартиры – поездите по городу, «вживую», а не по фотографиям на сайтах оцените 10–20 вариантов. Изучите инфраструктуру районов, где расположены предлагаемые квартиры, наличие детских садов и школ, если у вас дети, и автостоянок, если у вас автомобиль. Сопоставляя цену и качество жилья, обращайте внимание даже на вид из окна – ведь жить вам здесь предстоит долгие годы. Таким образом, у вас появится четкое представление о текущем состоянии рынка недвижимости.

Оцените предложения не менее трех банков и выберите тот, что предлагает самую низкую процентную ставку – это главный критерий при взятии «длинных» кредитов. Определитесь с максимальной суммой, которую вы готовы ежемесячно платить, выберите максимально комфортный срок ипотечного кредита. Берите кредит только в рублях – на колебаниях курса иностранных валют «погорело» уже немало ипотечников.

Позаботьтесь о первоначальном взносе – уже зная, сколько стоит ваша гипотетическая квартира, скопите минимум 20% ее цены, а лучше больше – чем выше внесенная вами первоначальная сумма, тем легче будет потом расплачиваться. Но и тратить все до копейки на ипотеку нельзя – создайте резервный фонд на непредвиденные случаи в размере 3–6 месячных доходов семьи.

Зачем нужны страховка и резервный фонд

15–20 лет – а именно на такой срок в среднем люди берут ипотечные кредиты, – это очень много. За это время люди успевают пожениться, родить детей, вырастить их, обзавестись внуками – и даже умереть.

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки,  стоит позаботиться и о таких крайних случаях», – советует руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.

Но самой распространенной проблемой ипотечников является снижение семейных доходов из-за увольнения или рождения ребенка. Разберемся по порядку.

Волна увольнений, прокатившаяся по стране во время финансового кризиса, привела на грань выживания множество семей, а особенно ударила по «счастливым владельцам» кредитов и ипотек. В среднем в России поиск нового места работы занимает 5–7 месяцев. Все это время семье нужно на что-то жить, да еще и выплачивать банковские взносы. А банки редко спокойно относятся к просрочке более 3 месяцев, и обычно на 91-й день подают на должников в суд.

Предотвратить развитие такого сценария можно, заранее создав «подушку безопасности», которая позволит семье хотя бы полгода жить в форс-мажорных обстоятельствах и выполнять свои обязательства перед банком.

«И над детской кроваткой тайком ты слезу утираешь»

Создание резервного фонда особенно важно, если семья собирается завести ребенка. Рождение малыша, бесспорно радостное событие, но оно немедленно приводит к нескольким экономическим последствиям: жена уходит в декрет и больше не участвует в пополнении семейного бюджета, а расходы с каждым месяцем возрастают. Если вы в ближайшие годы планируете пополнение, не берите ипотеку, «съедающую» 50% семейного дохода – выше мы уже говорили, что 30% – максимум для жизни в обычном режиме, но с ребенком на руках и этот процент может оказаться непосильным. Попробуйте изначально выбрать квартиру подешевле – в отдаленном от центра районе или меньшей площади.

Однако с рождением второго или последующего ребенка ситуация несколько улучшается. Хотя забот и расходов становится больше, зато семья имеет право на материнский капитал, который еще до трехлетнего возраста ребенка можно использовать для улучшения жилищных условий – то есть на досрочное погашение ипотеки. Именно таким образом гарантированными государством 453 тысячами рублей воспользовалось 90% получивших маткапитал семей.

Кроме того, многодетные жители Кубани могут рассчитывать не только на федеральные меры поддержки, но и на региональный (краевой) маткапитал. Сумма материнского капитала в Краснодарском крае, которую бюджет Краснодарского края выплачивает на третьего или последующего ребенка, в 2017 году составил 115 тысячи 206 рублей. Эти средства также можно направить на улучшение условий проживания на территории края, в том числе и на погашение ипотеки.

Как взять ипотеку – и сэкономить?

В среднем за 15 лет ипотечного кредитования сумма, выплаченная за квартиру, удваивается. Но есть пара возможностей заплатить меньше.

1. Либеральное ипотечное законодательство позволяет гасить весь кредит хоть через месяц после оформления договора с банком. Многие россияне примерно так и поступают: ежемесячно выплачивают больше заявленной в договоре суммы, «выкупая» квартиру вместо 15 лет за 7. Такая стратегия экономически и психологически комфортнее, ведь каждый внесенный в первый год рубль в дальнейшем сэкономит 3–4. Но не стоит забывать о «подушке безопасности» – если ваши обстоятельства изменятся и вы не сможете выплачивать даже стандартный взнос, банк не станет учитывать ваши прошлые заслуги.

2. Раз в жизни каждый россиянин может после покупки жилья оформить имущественный налоговый вычет в размере 13% стоимости приобретенной недвижимости. Один нюанс: размер вычета на покупку жилья, соответствующий отчисляемому из нашей зарплаты подоходному налогу, не может превышать 260 тысяч рублей – то есть он распространяется на жилье не дороже 2 млн рублей. Но этот вычет можно дробить: купив жилье за 800 тысяч, со следующей покупки стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей возврат вы тоже получите. Данная льгота распространяется и на уплаченные по кредиту проценты – государство вернет вам часть их, если вы предоставите в налоговую выписку из банка по итогам года.

Если не можете платить

Снижение доходов или потеря работы – не повод прятаться от кредитора и игнорировать звонки банковских служащих. Такое поведение только усугубит ситуацию и, в конце концов, приведет к судебному разбирательству с последующим выселением из квартиры, на оплату которой вы уже потратили столько сил.

Хотя предоставление платежных каникул в нашей стране еще не имеет широкого распространения, «добросовестный неплательщик», пришедший в кредитный отдел с повинной, может рассчитывать на снисхождение. Для этого соберите максимальное количество документов, свидетельствующих о вашей неплатежеспособности. Если банк сочтёт проблему объективной, есть шанс на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Но помните о том, что это повлечет за собой увеличение будущих платежей, поэтому заранее рассчитывайте свой грядущий бюджет.

Кроме того, можно увеличить срок кредитования. Это так же уменьшит ежемесячные платежи, но увеличит конечную стоимость квартиры. Ведь при сроке в 25 лет первые годы 90% платежа будут уходить на покрытие процентов, а отчисления в тело долга составят несущественный мизер. Такие длинные кредиты нужно отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

В последние годы популярным стал и такой метод, как рефинансирование. Это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового. Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 пункта. То есть уже сейчас при среднерыночной ставке в 9% заниматься вопросом рефинансирования выгодно не только клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году, когда среднерыночная ставка составляла 12%, но и тем, кто приобрел жилье всего год назад.

Новости на Блoкнoт-Краснодар