Изменения в законе о долевом строительстве в 2017 году: новые права и обязанности застройщиков и дольщиков

Вот уже более десяти лет порядок взаимоотношений между застройщиками и гражданами, пожелавшими вступить в долевое строительство (дольщиками), регулируется Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Правительством РФ регулярно вносятся в него изменения.

Так, с 1 января 2017 года в жилищном законодательстве появится ряд нововведений, которые касаются не только деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (дольщиков).

Какие же перемены нас ожидают, и что принципиально изменится в регулировании долевого строительства?

Рассмотрим основные изменения, касающиеся застройщиков:

1. Появится единый электронный реестр застройщиков, размещенный в открытом доступе в сети Интернет, который будет включать сведения обо всех строительных организациях, отвечающих требованиям законодательства.

К юридическому лицу – застройщику вводятся обязательные требования, при выявлении несоответствия которым, последний утрачивает право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома(ч. 2-2.3 ст. 3 214-ФЗ):

- установлен минимальный размер уставного капитала, который должен быть полностью оплачен;

- застройщик отсутствует в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и участников земельных аукционов, ведущихся в соответствии с Федеральными законами от 18.07.2001г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", от 05.04.2013г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации;

- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации и банкротства, а также отсутствуют решения суда о приостановке деятельности(в качестве меры административного наказания);

- у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам и сборам;

- у директора, и также главного бухгалтера строительной компании отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и в их отношении не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определённой деятельностью в сфере строительства.

2. Минимальный размер уставного капитала застройщика существенно увеличится.

Возможность привлекать средства дольщиков получат только те строительные компании, чей уставный капитал полностью оплачен. Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц определяется по скользящей шкале и будет напрямую зависеть от  площади возводимых застройщиком объектов. Так, для застройщиков, у которых суммарная площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс.м2, минимальный объём капитала составит 2,5 млн.руб. Для тех компаний, чьи объёмы строительства превысят 500 тыс.м2 уставный капитал не может быть менее 1,5 млрд.руб. Таким образом компании с минимальным уставным капиталом в 10 тыс.руб.(ни в коей мере не гарантирующим соблюдение интересов участников долевого строительства многомилионного объекта) теперь не смогут начать возведение жилья.

Таблица 1. Требования к уставному капиталу застройщиков с 01.01.2017г.

Максимальная площадь объектов долевого строительства, м2	Размер уставного капитала, млн.руб.
1 500	2,5
2 500	4,0
10 000	10,0
25 000	40,0
50 000	80,0
100 000	150,0
250 000	400,0
500 000	800,0
Свыше 500 000	1500,0

Данная норма призвана обезопасить рынок недвижимости от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

3. Раскрытие информации застройщиком. Внесёнными в закон поправками, на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в обязательном порядке должна быть размещена следующая информация:

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- заключение экспертизы проектной документации;

- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства.

Чтобы понимать значение данной меры, уточним: без получения такого заключения застройщик не сможет зарегистрировать первый договор долевого строительства (ДДУ), ему нельзя размещать проектную декларацию на своем официальном сайте, он не будет иметь права рекламировать, строящиеся с привлечением средств дольщиков объекты.

- разрешение на строительство;

- проектная декларация, которая теперь станет более подробной и застройщику придется заполнять порядка 160 позиций, причем качественно и без ошибок;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома(домов), в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

- договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям законодательства;

- обязательно должен присутствовать на сайте застройщика образец формы ДДУ (договора долевого участия), который застройщик предполагает заключать с гражданами;

- фотографии этапов строительства объектов;

- права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо поручителю.

И это далеко не все "заморочки", связанные с раскрытием информации. Таким образом, тем строительным компаниям, которые захотят по-прежнему оставаться на рынке, придется приложить усилия и привести в соответствие, как документацию, так и свои интернет-ресурсы.

4. Компенсационный фонд. По новым правилам, с 01 января 2017 года на застройщиков возложена обязанность по перечислению 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект.

Однако закон не имеет обратной силы и данная норма будет действовать только в отношении тех объектов, начало строительства которых придётся на 2017 год. По уже существующим объектам строительства эти норма применяться не будет, т.е. у ранее обманутых дольщиков по-прежнему останутся два пути решения: достроить дом самим или ждать, когда найдётся другой инвестор-застройщик.

5. Использование счетов эскроу. В поправках к Закону также предусмотрена возможность применения застройщиком специальных так называемых эскроу–счётов. Это специальный счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства и передачи квартиры дольщику. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств банк возвращает денежные средства дольщику.

В принятых поправках к 214-ФЗ использование счетов экскроу не является обязательным для застройщика. Однако, в отношении застройщиков, применяющих данные счета, законодательством предусмотрены льготы – для них не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве.

Открывать такие счета смогут только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям Правительства РФ, предъявляемым к банкам, где могут размещаться средства федерального бюджета.

Средства на счёте-эскроу, как и вклады, застрахованы государством, правда, сумма страхования здесь выше – не 1,4 млн. рублей, а 10 млн. рублей.

6. Изменения по государственному регулированию.

Новыми поправками к закону также расширен перечень полномочий органа исполнительной власти, осуществляющего надзор в сфере долевого строительства.

Теперь законодательно уполномоченный контролирующий орган, помимо осуществления контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, также проверяет соблюдение застройщиком установленных законом требований к размещению им информации; требований к ведению учёта денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства; получает от застройщика информацию о физическом лице, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным лицом (застройщиком) и проч.

Не секрет, что жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), являясь слабо регламентированной схемой привлечения денег граждан застройщиками, имеют весьма дурную репутацию и дают благодатную почву для злоупотреблений и произвола строительных организаций. Как правило, пайщики узнают об отсутствии у них гарантий, предоставляемых дольщикам  Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214 "Об участии в долевом строительстве…", а также Законом РФ от 07.02.1992г. №2300-1(с изменениями и дополнениями) "О защите прав потребителей" уже на той стадии, когда их имущественные интересы, не обеспеченные надлежащей правовой защитой, грубо нарушены.

Существенным новшеством жилищного законодательства является наделение контролирующего органа функцией контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов с учетом положений Закона №214-ФЗ о контроле за деятельностью застройщиков. В частности, контролирующий орган наделён полномочиями по ежеквартальному получению сведений от жилищно-строительного кооператива о деятельности последнего, в том числе, об исполнении обязательств перед членами кооператива и иными лицами, а также получению промежуточной и годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности кооператива (п. п. 3.2-3.3 ч. 2 ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ).

7. Запрет на нецелевое использование денежных средств дольщиков.

Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на "достраивание" ранее начатых домов.

Поправками, внесёнными в статью 18 Закона 214-ФЗ, утверждён исчерпывающий перечень расходов, на которые строительные компании могут тратить денежные средства, полученные от дольщиков.

Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Кроме непосредственных расходов на возведение жилых комплексов, затрат на получение разрешений и подведение коммуникаций,  деньги можно тратить только на строительство объектов социального и бытового назначения. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, а ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель и главный бухгалтер строительной компании.

Определённые изменения в законодательстве коснулись и непосредственно самих дольщиков.

1. Цена договора.

Ранее цену договора можно было определить только следующим способом – суммировать объем денежных средств, необходимых для создания квартиры или иного помещения, а также объем денежных средств, компенсирующих трудозатраты застройщика.

С учётом поправок в ФЗ № 214, вступающих в силу с 01 января 2017 года, п.1 статьи 5 теперь звучит следующим образом: "В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего федерального закона".

Такой способ формирования цены вносит определённую ясность для дольщиков. Не возникает вопросов. Почему так дорого? Как застройщик посчитал именно такую цену?

2. Инструкция по эксплуатации. После того, как дом построен и получен акт ввода в эксплуатацию, застройщик должен передать квартиру дольщику. В соответствии с поправками в закон, при передаче дольщику квартиры застройщик обязан выдать ему инструкцию по использованию квартиры, которая должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д.

Одновременно законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдения дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.

Также, с 01 января 2017 года начнёт действовать правило, согласно которому в случае если застройщик не устранит дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за всё то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать эти дефекты или недостатки.

3. Запрет на односторонний отказ от ДДУ. В настоящее время действие договора долевого участия можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом. При этом законодательством не дано чётких критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Соответственно данный критерий субъективно оценивался только судом. В новой редакции чётко прописано право дольщика на прекращение договора в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от изначально указанной площади.

Кроме того, до 1 января 2017 года дольщик полноправно мог расторгнуть договор с застройщиком, даже если никаких нарушений со стороны застройщика не было. Таких ситуаций сплошь и рядом наблюдалось в достаточном количестве в силу частой смены у людей их намерений, желаний, а также финансового состояния. И законодательство допускало односторонние отказы без указания определенных причин. Однако, новыми поправками оговорено, что если застройщик исполняет свои обязанности перед дольщиками и никаких нареканий с точки зрения закона не имеет, то дольщики не имеют права отказаться от договора беспричинно.

Не требующая доказательств истина гласит – недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков на рынке жилищного строительства быть не должно.

Каким образом законодательные новшества повлияют на сферу недвижимости в целом, в том числе на темпы и объёмы строительства в частности покажет время.

Уже сейчас понятно, что усиление защиты дольщиков ляжет на их же плечи в виде возросшей цены квадратного метра – по прогнозам экспертов ожидается прирост от 10 до 30% стоимости. Однако подорожание не будет скачкообразным – плавный рост цен будет происходить за счёт снижения конкуренции, т.к. с рынка уйдут "маленькие" застройщики либо их поглотят более крупные строительные холдинги. А, как показывает практика – именно монополия диктует цены.

Руководитель Центра недвижимости «1000 квадратов» Тимур Ренатович Яхин