Риэлтор рассказала, где крутятся большие деньги и почему дорожает недвижимость на Кубани

Риэлтор с 19-летнем стажем Марина Борисенко в интервью 365INVEST рассказала о рынке коммерческой недвижимости по состоянию на 2021 год. Вместе с экспертом Владимиром Зинченко они обсудили современные тенденции в этой сфере, назвали надежных инвесторов и обосновали рост цен за квадратные метры в Краснодарском крае.  

Марина, расскажите о своей работе

Сейчас я работаю на платформе федеральной сети «МакроМир». Это компания с офисами в 18 городах России, куда принимают исключительно профессиональных риэлторов. Для того чтобы работать у них, нужно, как минимум, пройти сложное тестирование.

Почему выбрали именно «МакроМир»?

Во-первых, мне поступало много рекомендаций. Во-вторых, еще во время собеседования мне повеяло профессионализмом внутри команды. В компании есть отточенный регламент работы, хорошие партнерские отношения.

На сегодняшний день только в Краснодаре работает около 140 сотрудников компании «МакроМир». По стране нас уже более 1000 профессионалов. Это очень большой плюс, поскольку мы можем совершать надежные и прозрачные межрегиональные сделки. Совсем недавно компания отмечала свой пятилетний юбилей и скоро появится филиал в Сочи – одном из самых инвестиционно привлекательных городов Краснодарского края.   

Что вам помогло освоиться в коммерческой недвижимости в Краснодаре?

На самом деле, я еще на стадии освоения. Проработав 16 лет в одном месте, понимаешь, что на тебя уже работает имя, но, переезжая в другой город, приходится начинать заново. Однако за три года в Краснодаре у меня есть хорошие рекомендации. Важно понимать, что инвесторы в коммерческой недвижимости, как правило, не меняются. Если ты с кем-то познакомился и начал работать, то они, вероятно, останутся твоими клиентами надолго. Инвестор постоянно во что-то вкладывает деньги.

Одним из привлекательных объектов недвижимости Марины Борисенко является трехэтажный комплекс на углу улиц Красных Партизан и Тургенева. Помимо отличного местоположения, здание отличается удачным архитектурным решением. Все три этажа заняты арендаторами.

Оцените рынок коммерческой недвижимости по состоянию на 2021 год?

Краснодарский край продолжает оставаться инвестиционно привлекательным, несмотря на кризис. Капиталовложения совершаются со всех регионов страны. Исходя из этого, происходит рост цен за квадратный метр. Переехав сюда, я не понимала, как можно продавать объекты с десятилетней окупаемостью. Сейчас я смотрю на это совершенно спокойно. Недвижимость быстро распродается, интересные объекты появляются не так часто. Такая окупаемость обоснована.

В период пандемии многие предприятия перешли на торговлю в формате онлайн, что привело к увеличению спроса на складскую недвижимость.

Какие сетевые арендаторы являются стабильными, не говоря о крупных ритейлерах?

Если говорить о клиентах в бюджетном диапазоне от пяти до 15 млн рублей, могу отметить сделку с компаниями TheTabacco и «Промысел Знатный». Обе активно заходят на рынок и заявляют себя как надежные арендаторы. Если говорить про бюджет от 25 млн рублей, инвесторы проявляют интерес к «Магниту» и «Пятерочке». Также очень активно открываются пункты выдачи популярных платформ OZON, «Яндекс.Маркет».

А «Светофор», «Победа», «Доброцен»?

Много запросов от этих сетей. У них низкий тариф, но при этом они готовы платить 2% со своего денежного оборота. Предложение интересное, но не типичное для Краснодара. Не все инвесторы это понимают, поэтому я начинаю переориентировать людей.

Если собственник коммерческой недвижимости выставляет завышенную цену на аренду, что вы делаете?

Однозначно я пытаюсь их переубедить в сторону снижения цены. Если собственник слишком упертый, я просто с ним не работаю. Либо выдерживаю паузу, параллельно составляя анализ рынка и показывая реальные сделки. Никому из инвесторов неинтересно работать с тем объектом, который будет просто «висеть».

Другой объект Марины Борисенко может заинтересовать крупные столичные компании, которые намерены расширяться на Юг. Эта коммерческая недвижимость находится в самом центре Краснодара (на пересечении улиц Рашпилевской и Северной). Тут выставлены на продажу, либо под длительную аренду два этажа общей площадью 1185 кв. метров. Это современные офисы коридорного типа со всей необходимой инфраструктурой.

Существует ли демпинг цен на рынке риэлторских услуг?

Хороший коммерческий риэлтор никогда не будет занижать стоимость своих услуг. В отличие от сопровождения квартирных сделок, тут крутятся большие суммы. Мы рискуем головой и репутацией перед инвестором. Те агенты, которые занижают стоимость своих услуг, я считаю, не уважают себя, либо они непрофессионалы, готовые работать за небольшие деньги. Важно понимать, что сделки по коммерческим помещениям всегда сопровождаются достойными гонорарами – инвестор всегда готов переплатить за свое спокойствие.

Риэлторская отрасль конкурентная?

В Краснодарском крае она очень конкурентная. Однако, что касается коммерческой недвижимости, я бы сказала, что хороших специалистов не так много.

Какие у вас цели на этот год?

У меня амбициозные планы. Мне очень нравится компания «МакроМир», где я работаю. Основная моя идея – запустить обучение в сфере работы агентов с коммерческой недвижимостью. Сталкиваясь со многими риэлторами, вижу, что у них есть клиенты на коммерческую недвижимость, но они не всегда умеют ими заниматься. Специалистов, которые готовы делиться своими знаниями, пока очень мало.

Во-вторых, когда я запущу курсы, планирую создать свой отдел по коммерческой недвижимости на платформе компании «МакроМир». Чтобы мы в одном месте могли специализироваться по всему городу.

Марина Борисенко родом из Ростова-на-Дону. В 2002 году получила юридическое образование в Кемерово и начала карьеру агента по недвижимости. Создав имя и репутацию, в 2018 году она переехала в Краснодар – ближе к своей родине. Считает Краснодарский край одним из самых инвестиционно привлекательных регионов в стране.

Дмитрий Черногузов Новости на Блoкнoт-Краснодар