Сохранение целостности земельных массивов крупных сельхозтоваропроизводителей ­сложная, но вполне выполнимая задача

Одним из общих начал земельного законодательства, сформулированным в ст. 1 Земельного кодекса РФ, является принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101­ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ­ сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Так к юристам ОАО «Юридическое агентство «СРВ» в очередной раз за помощью обратился один из сельхозпроизводителей, а именно ООО «Николо­Алексанровское», расположенное в Левокумском районе Ставропольского края. Сложившаяся спорная ситуация на первый взгляд не являлась экстраординарной, но при более детальном изучении, все­таки заслуживающей внимания.

Так в 2007 году на основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО «Николо­Александровское» и собственниками земельного участка площадью 1428 гектар, находящегося в общей долевой собственности граждан, был заключен договор аренды сроком на десять лет. Как того требует законодательство, в марте 2007 года договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Одним из условий договора предусматривалось, что арендодатели приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

Тем самым, договором было закреплено преимущественное право ООО «Николо­Алексанровское» на выкуп долей в праве общей долевой собственности, в том числе перед иными сособственниками земельного участка.

Данное условие договора являлось вполне логичным и вытекающим из основного принципа закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такого как сохранение целевого использования земельных участков.

Более подробно данный принцип раскрыт в первой статье Земельного кодекса РФ, и предусматривает, что любой земельный участок в РФ должен использоваться по целевому назначению, не менять свою категорию в процессе оборота. Поэтому каждый правообладатель сельскохозяйственного участка обязан использовать его для ведения сельского хозяйства.

В связи с этим, кто как ни ООО «Николо­Алексанровское» было заинтересовано в сохранении целостности и целевого использования данного земельного участка.

В декабре 2015 года из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним на земельный участок обществу стало известно об изменении состава участников общей долевой собственности на арендованный ими земельный участок сельскохозяйственного назначения, а именно, что участником общей долевой собственности Шаламовым Михаилом Валентиновичем на основании договоров купли­продажи, заключенных после регистрации договора аренды и вступления его в силу приобретено право собственности в общей сложности на 4/120 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. При этом право собственности Шаламова М.В. на приобретенные доли было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Осознавая, что право на преимущественное право выкупа земельных долей нарушено и урегулировать спор мирных путем невозможно ООО «Николо­Алексанровское» обратилось за квалифицированной помощью в ОАО «Юридическое агентство «СРВ».

Юристами Агентства была проанализирована сложившаяся спорная ситуация и подготовлен иск о переводе прав и обязанностей по договорам купли­продажи долей в праве общей долевой собственности на ООО «Николо­Алексанровское».

В обоснование иска юристы ОАО ЮА «СРВ» опирались на подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин ­ член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

При этом как указывалось ранее при заключении договора аренды арендодатели (в том числе Шаламов М.В.) и арендатор ООО «Николо­Александровское» в пункте 3 раздела 4 договора закрепили преимущественное право общества на выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации обществом преимущественного права выкупа земельных долей.

Несмотря на это обстоятельство в нарушение взятого обязательства, собственники земельных долей не предложили арендатору ООО «Николо­Александровское» реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей, и общество от преимущественного права выкупа не отказывалось.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Рассматривая иск, суд в полной мере согласился с доводами юристов ОАО «Юридическое агентство «СРВ» о нарушении права ООО «Николо­Алексанровское» на преимущественное право выкупа земельных долей.

Обосновывая свое решение суд указал, что, материалах дела отсутствуют какиелибо доказательства уведомления участников долевой собственности о приобретении спорных земельных долей Шаламовым М.В.

Согласно пункту 3 раздела 4 указанного выше договора аренды арендодатели приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок при прочих равных условиях перед другими лицами.

Указанный пункт договора аренды оспорен не был.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает обоснованными доводы истца о том, что его право преимущественного приобретения спорных земельных долей было нарушено Шаламовым М.В.

Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом РФ от 24.07.2002 года N 101­ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок (ст. 1 ч. 3 названного закона).

Судом было установлено, что стороны договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей достигли соглашения о том, что ООО «Николо­ Александровское» как арендатору земельного участка предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи собственниками.

Таким образом, поскольку преимущественное право на заключение договора купли­продажи спорного земельного участка в данном случае возникло как у одного из собственников земельной доли ­ Шаламова М.В., так и у арендатора ­ ООО «Николо­ Александровское», а согласно договору аренды земельного участка преимущественное право на выкуп земельных долей принадлежит арендатору, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку предусмотренное указанным договором аренды земельных долей преимущественное право истца, как арендатора, на выкуп используемых им в соответствии с целевым назначением земель, было нарушено.

Таким образом, юристам ОАО «Юридическое агентство «СРВ» в очередной раз удалось отстоять права землепользователей. Однако можно предположить, что ставить точку в этом деле еще преждевременно и стоит ожидать его продолжения в судах апелляционной и кассационной инстанций.