Юристы помогли признать права собственности на объект при отсутствии государственной регистрации

Перед специалистами Агентства стояла задача признать за клиентом ООО «РЭНТОП­Агро­5» право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Старотитаровская», в рамках дела №А32­5591/2015.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ИВК» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о регистрации перехода права собственности на земельный участок кадастровым номером 23:30:0902000:0913, находящийся по адресу Краснодарский край, р­н Темрюкский, в границах ОАО АФ «Старотитаровская».

Определением от 01.06.2015 г. Арбитражный суд Краснодарского края привлек в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ООО «РЭНТОП­Агро­5» с требованием о признании за ООО «РЭНТОП­Агро­5» право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913.

Как следует из материалов дела, 27.02.2006 г. свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АА № 598501 было зарегистрировано право собственности на многолетние насаждения расположенные в границах земельного участка кадастровый номер 23:30:0902000:0913 за ООО «Мариинский спиртзавод».

Согласно договору №13/12 купли­продажи виноградников от 13.12.2007 г. право собственности на указанные выше многолетние насаждения, расположенные в границах земельного участка кадастровый номер 23:30:0902000:0913, было приобретено ООО «РЭНТОП­АГРО­5».

16.05.2008 г. ООО «Агрофирмой «Август» было зарегистрировано право собственности на земельный участок под кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район в границах ОАО АФ «Старотитаровская» категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Данное свидетельство не содержит информации об обременениях данного земельного участка, а именно – многолетние насаждения – виноградники 2000 года посадки.

22.02.2011 г. ООО «Агрофирма «Август» подало в Арбитражный суд Свердловской области заявление о признании ликвидируемого должника банкротом. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 г. ООО «Агрофирма «Август» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве основной кредитор общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Август» ­ Уральский банк СБ РФ наложил арест на данный земельный участок.

Вскоре, ООО «Агрофирмы «Август» в лице арбитражного управляющего ИП Британова Константина Геннадьевича, осуществил продажу земельного участка площадью 280 497 кв.м. с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 с электронной торговой площадки ЗАО «Сбербанк­АСТ» 20.02.2013 г. в 16:28:30. Торги были признаны состоявшимися, победителем торгов был признано ООО «РЭНТОП­Агро­5», что подтверждается протоколом о результатах продажи в электронной форме утвержденного 20.02.2013г. ИП Британовым К.Г. (код торгов SBR12004677).

Задаток, вносимый участником торгов для участия в торгах, был перечислен на счет ООО «Агрофирмы «Август» в счет договора купли­продажи вышеуказанного участка.

В течение месяца ООО «РЭНТОП – Агро­5» должны были оплатить оставшуюся стоимость земельного участка, а ООО «Агрофирма «Август» обеспечить снятие ареста с участка. 20.03.2013 г. ООО «Агрофирмой «Август» и ООО «РЭНТОП – Агро­5» был составлен и подписан договор купли­продажи вышеуказанного земельного участка. 12.04.2013 г. данный договор и сопутствующие документы были поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Темрюкский отдел, о чем сделана запись в книге учета входящих документов №44/038/2013­355.

Уведомлением от 07.05.2013 г. №44/038/2013­355 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Темрюкский отдел государственная регистрация сделки между ООО «РЭНТОП­Агро­5» и «Агрофирмой «Август» приостановлена на срок до 07.06.2013 г. ввиду того, что в нем не было указано: кадастровый номер земельного участка, сведения об обременении, не был снят арест.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации было направлено ООО «Агрофирме «Август», подготовку документов к государственной регистрации также осуществляло ООО «Агрофирма «Август». Однако в срок, указанный в уведомлении, ООО «Агрофирма «Август» не исправило указанные недостатки документации и оформления прав, общество продлило приостановку регистрации на 3 месяца, для устранения недостатка документации в срок до 06.09.2013 г. По истечении данного срока ООО «Агрофирма «Август» так же не устранило недостатки документации.

В связи с вышеизложенным Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Темрюкский отдел направило ООО «РЭНТОП­Агро­5» и ООО «Агрофирме «Август» сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество №44/038/2013­355 от 26.09.2013 г.

Следовательно, вследствие небрежного и халатного исполнения своих обязанностей (точнее неисполнение обязанности по подготовке документооборота) конкурсным управляющим К.Г. Британовым, право собственности ООО «РЭНТОП­Агро­5» на земельный участок не было зарегистрировано.

Сумму аванса по вышеуказанному договору «Агрофирма «Август» обществу «РЭНТОП­Агро­5» не вернула.

Позже, обществу ООО «РЭНТОП­Агро­5» стало известно о том, что ИП Британов Константин Геннадьевич, являющийся конкурсным управляющим агрофирмы, выставил повторно вышеуказанный земельный участок на торги (код торгов SBR013­1406040003) и согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме от 17.06.2014 г. победителем торгов признано ООО «ИВК».

Торги, проведенные 20.02.2013 г. не были признаны несостоявшимися, а договор между ООО «РЭНТОП­Агро­5» и ООО «Агрофирмой «Август» расторгнутым, в адрес ООО «РЭНТОП­Агро­5» никаких уведомлений и претензий о расторжении договора не поступало, аванс не возвращен, следовательно, договор считается не расторгнутым.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п.4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонам исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае, все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35 «О последствиях расторжения договора».

Вместе с тем в п. 3 статьи 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли – продажи, а именно, право продавца требовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли – продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли – продажи продавцом.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условии Это правило не применяется, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, ­ тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, одновременное возникновение обязательства в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого – либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. Не учитывая все обстоятельства рассматриваемого спора, Арбитражный суд Краснодарского края от 28.12.2015 г. по делу №А32­5591/2016 отказал в удовлетворении заявленных требований ООО «ООО «РЭНТОП­Агро­5».

Специалисты Юридического агентства «СРВ» подготовили апелляционную жалобу на указанное решение с обоснованием правовой позиции и подтвердили необходимыми письменными доказательствами и ссылками на судебную практику.

При рассмотрении в апелляционной инстанции, суд учел, что вывод Арбитражного суда Краснодарского края о том, что при наличии двух покупателей одного и того же земельного участка, преимуществом пользуется тот из покупателей, который в полном объеме уплатил стоимость земельного участка, представляется неполным и неверным, так как суд не учел, что конкурсный управляющий провел вторые торги с нарушением порядка (или процедуры).

Апелляционный суд, проанализировал весь объем доказательственной базы, предоставленной специалистами нашего Агентства, отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 г. и вынес мотивированное и справедливое постановление, которым требования ООО «РЭНТОП­Агро­5» удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, мы доказали в судебном разбирательстве право собственности ООО «РЭНТОП­Агро­5» на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Старотитаровская».