Земельные доли: «яблоко раздора» оборота земель сельскохозяйственного назначения
Юридическое агентство «СРВ» долго и плодотворно работает в области споров об обороте земель сельскохозяйственного назначения и правоотношений, связанных с защитой прав и законных интересов участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
При этом такие споры зачастую носят для тех или иных предприятий принципиальное, если не сказать, судьбоносное значение.
Дело в том, что, как уже обращалось внимание в предыдущих выпусках Вестника, земли общей долевой собственности, переданные гражданам по результатам земельной реформы переходного периода в начале 1990-х годов, для многих сельскохозяйственных товаропроизводителей являются основным земельным активом.
Согласно статистической информации о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации в собственности граждан находится более четверти всех земель сельскохозяйственного назначения.
Важно понимать, что несение бремени содержания, поддержания надлежащего качества этих земель лежит исключительно на сельскохозяйственных предприятиях, использующих данные земли для производства сельскохозяйственной продукции.
Соответственно, вкладывая усилия и средства в поддержание надлежащего состояния земель сельскохозяйственного назначения, хозяйства хотят быть уверенными, что эти усилия не пройдут даром, а возможность использовать арендуемые ими земли будет сохраняться и завтра, и послезавтра.
Руководствуясь данными соображениями, в целях стабилизации земельных отношений действующее законодательство предоставляет участникам долевой собственности и хозяйствам, использующим земельные участки, находящиеся в долевой собственности, преимущественные права перед другими лицами, в том числе на приобретение долей в праве общей долевой собственности.
Это право означает, что прежде чем продать принадлежащую ему земельную долю, участник долевой собственности должен сначала предложить купить ее по объявленной цене другим участникам долевой собственности и арендатору, и только, если те откажутся, отчуждать ее любому лицу.
Естественно, что понимая важность сохранения земельного массива и ценность земельных долей как актива предприятия, хозяйства, как правило, охотно отзываются на предложения по приобретению доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Но, как всегда бывает, на хороший кусок пирога всегда найдутся желающие его присвоить, не обращая внимания на порядок, установленный законом, и законные интересы других участников правоотношений.
В предыдущем номере Вестника нами описывалась ситуация, с которой столкнулся сельскохозяйственный товаропроизводитель - ООО «Егорлык», обратившейся за помощью в Юридическое агентство «СРВ».
В обход действующего законодательства, группой лиц, не являющихся участниками долевой собственности, были приобретены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности и используемый на праве аренды ООО «Егорлык».
По заявлению Дядькова В.А. в 2013 году Изобильненский районный суд Ставропольского края вынес определение, в соответствии с которым утвердил мировое соглашение сторон, в соответствии с условиями которого ответчик, являющийся участником долевой собственности, передал в качестве отступного в собственность истца Дядькова В.А. принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Тем самым, в соответствии с мировыми соглашениями, утвержденными Изобильненским районным судом Ставропольского края, от участника долевой собственности лицу, не являвшемуся участником долевой собственности, была передана доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Представляя интересы ООО «Егорлык», специалисты Юридического агентства «СРВ», подали частную жалобу на определение Изобильненского районного суда Ставропольского края.
Юристы указали, что принятое Изобильненским районным судом Ставропольского края определение разрешило вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «Егорлык», а также иных участников долевой собственности.
Кроме того, определение Изобильненского районного суда Ставропольского края являлось незаконным, так как нарушило законные права и интересы остальных сособственников и арендатора земельного участка – ООО «Егорлык».
Как указывалось выше, в соответствии с нормами законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Тем самым, при вынесении определения, судом в нарушение действующего законодательства установлено право собственности Дядькова В.А., не являющегося участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельную долю, принадлежащую участнику долевой собственности, в обход преимущественного права на их приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык».
Апелляционным определением от 23 декабря 2015 года по делу № 33-8588/2015 Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда отменила определение Изобильненского районного суда Ставропольского края как незаконное.
Руководствуясь действующим законодательством, в целях восстановления нарушенного права, специалистами Юридического агентства «СРВ» от имени и в интересах ООО «Егорлык» был предъявлен иск к Дядькову В.А. о переводе прав и обязанностей по сделкам купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
В своем иске ООО «Егорлык» указало, что принадлежавшая участнику долевой собственности и переданная Дядькову В.А. доля в праве общей долевой собственности на момент заключения мирового соглашения находилась и находится до настоящего времени в аренде у ООО «Егорлык» на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке.
Статьей 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Тем самым, право собственности Дядькова В.А., не являющегося участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельную долю было установлено в обход преимущественного права на ее приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык», что является безусловным основанием для признания такого права недействительным.
Юридическое лицо - ООО «Егорлык», а также иные участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение.
Дядьковым В.А. после незаконного приобретения доли в праве общей долевой собственности на основании мирового соглашения, утвержденного определением Изобильненского районного суда, уже в качестве участника долевой собственности был совершен ряд сделок по приобретению долей у других собственников.
Такие сделки также не соответствуют требованиям закона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, являются недействительными, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ).
При этом, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Основываясь на данных нормах закона, ООО «Егорлык» просило суд перевести права и обязанности покупателя на общество по сделкам по отчуждению в пользу Дядькова В.А. долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Оценив перспективу судебного разбирательства, Дядьков В.А. принял то единственное решение, как он считал, которое защитит незаконно приобретенное имущество и его интересы - продал доли лицу, являвшемуся участником долевой собственности до совершения оспоренных сделок, Авериной А.И.
В суде представителем Авериной А.И. был заявлен иск о признании ее добросовестным приобретателем, указано на то, что она является участником долевой собственности и это, якобы, свидетельствует об отсутствии нарушений прав арендатора и иных участников долевой собственности.
Решением от 05.08.2016 г. Изобильненский районный суд Ставропольского края поддержал позицию ответчиков и отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык» о переводе прав и обязанностей покупателя по сделкам на отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Суд пришел к выводу, что правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи и к договору мены, тогда как право собственности Дядькова В.А. приобретено на основании определения суда об утверждении мирового соглашения о передаче доли в счет долга, а спорные доли в праве общей долевой собственности приобретены Авериной А.И. на законных основаниях в период действия мирового соглашения и судебного акта, утвердившего его и, поскольку обществом требований об оспаривании права собственности Авериной А.И. не заявлялось, соответственно оснований для признания ее недобросовестным приобретателем не имеется.
Также суд указал, что сделки по отчуждению и приобретению ответчиками долей в праве общей долевой собственности не нарушали преимущественного права покупки ни арендатора, ни других сособственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку покупатель (Аверина А.И.) является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Естественно, что такое решение никак не могло устроить ООО «Егорлык» и было обжаловано юристами Агентства в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд.
При этом в апелляционной жалобе ООО «Егорлык» было особенно обращено внимание на несоответствие решения Изобильненского районного суда Ставропольского края не только нормам законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, гражданского законодательства, но и сложившейся судебной практике судов общей юрисдикции, включая разъяснения Верховного суда РФ.
Так, в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 года № 102 разъяснено, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ, так как передача имущества, находящегося в общей долевой собственности, в собственность третьему лицу по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору подлежит квалификации как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения, что прямо указывает на возникновение в рассматриваемом случае у ООО «Егорлык» преимущественного права на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в силу прямого указания подп. 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Указанному выше обстоятельству была дана оценка Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном определении от 23 декабря 2015 года по делу № 33-8588/15, что не было учтено Изобильненским районным судом Ставропольского края.
Кроме того, Изобильненский районный суд Ставропольского края допустил грубую ошибку в применении и толковании норм материального права, а именно не учел необходимость применения нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемой ситуации в совокупности со специальными нормами подп. 4 пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которые однозначно квалифицируют передачу земельной доли участника долевой собственности Дядькову В.А. без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, как сделку, противоречащую требованиям закона.
Также внимание суда апелляционной инстанции было обращено на то, что сделка по передаче долей на имя Авериной А.И. была совершена с единственной целью — создания фигуры добросовестного приобретателя, и обладает признаками злоупотребления правом, так как данная сделка совершена исключительно с намерением причинить вред другому лицу - ООО «Егорлык», обладающему преимущественным правом приобретения долей в праве общей долевой собственности, а также совершены в обход закона с противоправной целью придать спорным правоотношениям видимость законности.
Данные действия ответчиков Дядькова В.А. и Авериной А.И., как указал апеллянт, следует расценивать как недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц, которое не может приносить им какие-либо преимущества (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).
Причем, как было указано в апелляционной жалобе, на основании положений пункта 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, следует, что сделки купли-продажи, заключенные Дядьковым В.А. с другими участниками долевой собственности в период до июля 2015 года, не соответствуют требованиям закона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ).
Со стороны ООО «Егорлык», вопреки суждению Изобильненского районного суда Ставропольского края, при обращении с иском не требовалось признание данных сделок недействительными самостоятельным решением суда, равно как не требовалось самостоятельное оспаривание права собственности ответчика Авериной А.И., так как гражданским законодательством предусмотрены вполне определенные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно - перевод на общество прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
22 ноября 2016 года Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда было вынесено апелляционное определение, которым были расставлены все точки над «i» в этом споре - решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 05 августа 2016 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, по делу вынесено новое решение, которым на ООО «Егорлык» переведены права и обязанности покупателя Авериной А.И.по договору купли-продажи 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
При этом суд апелляционной инстанции в апелляционном определении признал доводы жалобы ООО «Егорлык» заслуживающими внимания и указал, что закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.
С учетом приведенных выше требований закона, передача земельной доли от участника долевой собственности в собственность Дядькова В.А., который не относился к лицам, перечисленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, противоречит требованиям закона, в связи с чем, оснований для утверждения мирового соглашения о передаче земельной доли земель сельскохозяйственного назначения в качестве отступного у суда первой инстанции не имелось.
Суд апелляционной инстанции подтвердил, что данный вывод был сделан Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда при отмене определения суда об утверждении мирового соглашения, заключенного между Дядьковым В.А. и участником долевой собственности, в связи с нарушением преимущественного права покупки долей другими участниками общей долевой собственности на участок и арендатора – ООО «Егорлык».
Передача имущества в собственность ответчику Дядькову В.А. по мировому соглашению об отступном в обмен на погашение обязательств по договору займа на основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ подлежит квалификации как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения.
Распоряжение ответчиком земельной долей без её выдела в нарушение установленного специальным законом запрета нарушает права и обязанности участников общей долевой собственности и арендатора на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Судебная коллегия также согласилась с доводом апеллянта о том, что договор купли-продажи от 29 июля 2015 года, заключенный между Дядьковым В.А., с одной стороны, и Авериной А.И., с другой стороны, а также ранее заключенные Дядьковым В.А. договоры по приобретению долей, повлекли нарушение преимущественного права ООО «Егорлык» на земельный участок при возмездном отчуждении доли участником долевой собственности.
Коллегия особенно отметила, что наличие у Авериной А.И. статуса участника общей долевой собственности на земельный участок не восстанавливает нарушенных прав иных участников и арендатора на преимущественное право покупки, нарушенное Дядьковым В.А. при заключении мирового соглашения от 11 марта 2013 года.
Дополнительно суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции не было учтено, что гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности и последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ), что также разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года.
Тем самым были восстановлены права и законные интересы сельскохозяйственного товаропроизводителя ООО «Егорлык», сохранены имущественные активы общества и разрешена сложная правовая ситуация, грозившая существенными потерями для предприятия и, в конечном итоге, для граждан - участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Специалисты Юридического агентства «СРВ» постоянно работают в сфере споров между участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения и с успехом отстаивают интересы товаропроизводителей.
Необходимо отметить, что споры, при которых те или иные лица посягают на законные права и интересы арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, и на стабильность сельскохозяйственного оборота в целом, приобрели такие масштабы и значение, что на пагубность сложившейся ситуации обратили внимание на самом высшем уровне - в Государственной Думе Ставропольского края.
Ранее, Законом Ставропольского края от 01.08.2003 года № 28-кз (в ред. Закона Ставропольского края от 29.12.2008 года № 100-кз) «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» в целях обеспечения в регионе стабильности отношений с долями в общей долевой собственности, уже предпринималась попытка ограничить оборот долей в праве общей долевой собственности и установить минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не менее 30 гектаров.
Но время показало, что и данного ограничения недостаточно.
В связи с этим Государственной Думой Ставропольского края 29.11.2016 г. был принят Закон Ставропольского края от № 106-кз «О внесении изменений в статьи 32 и 34 Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», которым установлен предельный минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не менее 2500 гектаров.
Таким образом, региональный законодатель существенно ограничил оборот земель сельскохозяйственного назначения в целях стабилизации правоотношений в сфере долевой собственности на землю, предприняв меры к тому, чтобы перераспределение земельных ресурсов если и производилось, то с гарантией того, что данные земли будут работать и интересы граждан - участников долевой собственности - не пострадают.
Ввиду изложенного, можно резюмировать, что земельные споры вокруг долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, конечно, не прекратятся, но те или иные субъекты предпринимательства, имеющие намерение вложить денежные средства в землю, будут более осмотрительно подходить к этому вопросу и выделение земельных участков в счет земельных долей перестанет носить хаотичный характер.
Новости на Блoкнoт-Краснодар
