Где искать доход в 2026 году: инвестиции в офисы или жилая недвижимость?

Еще несколько лет назад жилье воспринималось как понятный и поддерживаемый государством инструмент для инвестиций. Однако к 2026 году, когда дешевая ипотека стала недоступной, ситуация изменилась.

Инвестор, который сегодня рассматривает недвижимость как необходимый элемент диверсифицированного портфеля, чаще ищет варианты для инвестиций в коммерческую недвижимость — в том числе в офисный сегмент. В статье рассмотрим, какие факторы этому способствуют.

Инвестиции в жилую недвижимость: не так эффективно, как раньше

Квартира в хорошем состоянии почти всегда найдет арендатора или покупателя — и в этом, помимо базовых защитных свойств недвижимости, безусловный плюс инвестиций в жилье.

Однако стоит помнить, что жилая недвижимость не является активом для формирования источника пассивного дохода — поскольку требует постоянного внимания своего владельца.

Кроме того, в последние годы рынок жилья был перегрет: рост цен опережал фундаментальные факторы. Высокая ключевая ставка и вовсе ограничила платежеспособный спрос. В результате в 2026 году инвестиционная модель, предполагающая перепродажу, уже не работает так эффективно, как раньше.

Инвестиции в офисную недвижимость: в чем отличие от стратегии с квартирами?

Офисы — сегмент коммерческой недвижимости, по объему инвестиций два года подряд (в 2024 и 2025 гг.) опережавший другие сегменты: склады, торговые центры и жилье. Например, по данным IBC Real Estate, доля офисов в 2025 г. составила 34%, в то время как доля жилой недвижимости — 19%.

После периода турбулентности (2020–2022 гг.) рынок офисной недвижимости прошел фазу очистки: слабые и устаревшие объекты потеряли ликвидность, а качественные бизнес-центры, напротив, укрепили позиции. В ключевых деловых кластерах, включая Москва-Сити, сформировался дефицит площадей. Это создало условия для роста арендных ставок, что стало одним из главных драйверов доходности.

В отличие от жилого сегмента, где доход формируется в значительной степени за счет роста стоимости актива, а доходность от аренды невысока (4–6% годовых), офисная недвижимость больше опирается на денежный поток — который к тому же привязан к долгосрочному договору с корпоративным арендатором. Инвестиции в офисную недвижимость могут приносить до 16% годовых и могут быть полностью пассивными — например, если инвестор покупает паи ЗПИФ.