«Не могли не знать о недопустимости строительства»: кассационный суд об отказе мэрии выкупать дворец Ахеджак на Затоне

Четвёртый кассационный суд к 7 июня опубликовал решение о новом рассмотрении иска дочери бывшего вице-губернатора Луизы Ахеджак к мэрии Краснодара с требованием передать муниципалитету большой недостроенный дворец на Затоне на берегу реки Кубань, а также выплатить ей компенсацию в размере более 300 млн рублей.

Вкратце напомним предмет спора.

В 2009 году мэрия Краснодара выдала разрешение на строительство особняка с двумя домами на берегу Кубань. В 2021 году ООО «Инвест-Юг» подарило недостроенные, судя со стороны, дворец с гостевым домом и административным комплексом дочери бывшего вице-губернатора Краснодарского края Луизе Ахеджак.

Та в свою очередь вновь пришла в мэрию с просьбой выдать разрешение на реконструкцию подаренных ей объектов (странно, что не на достройку, поскольку разрешение на возведение истекло в 2011 году).

В горадминистрации ей отказали, сославшись на то, что дворец находится на нескольких охраняемых зонах, на которых жилое строительство запрещено.

Особняк Ахеджак на кадастровой карте Краснодара

В ответ Луиза Ахеджак обратилась в Ленинский суд Краснодара с требованием признать невозможным пользование ею подарками, передать их в собственность мэрии за 304 млн рублей (сумму определил суд).

Дочь бывшего вице-губернатора суд выиграла, но юристы горадминистрации смогли оспорить решение в Краснодарском краевом суде, который сделал вывод, что г-жа Ахеджак попыталась просто продать по рыночной стоимости ненужные ей объекты бюджету, что не предусмотрено законом.

Но Четвёртый кассационный суд встал на сторону Луизы Ахеджак. Ниже публикуем доводы суда.

Со стороны особняк выглядит недостроенным

- Отказывая в удовлетворении исковых требований Луизы Ахеджак, суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку на момент её обращения в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлениями о внесении изменений в разрешение на строительство, о выдаче разрешений на реконструкцию объектов капитального строительства, срок действия первоначально выданных разрешений на строительство истек, истица могла обратиться только за новым разрешением на строительство.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, оснований полагать, что отказы департамента архитектуры от 15 сентября 2021 являются незаконными, не имеется, соответственно доводы истицы о нарушении её прав ответчиком указанными отказами материалами дела не подтверждены.

Во дворце никто не живёт

При этом из содержания иска следует, что истец основывает свои требования на нормах, позволяющих лицу обратиться с требованием о взыскании убытков, причиненных действиями, в том числе органов местного самоуправления.

Однако суд апелляционной инстанции счел, что истица, утратив интерес к использованию земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, посредством предъявления иска в суд реализует свое право на продажу принадлежащего ей имущества по рыночной стоимости. При этом действующее законодательство не предусматривает возможность по желанию лица передать в собственность муниципального образования принадлежащее ему недвижимое имущество с возложением обязанности выплатить за него рыночную стоимость из бюджетных средств.

 Фасад покрылся грибком и плесенью   

Суд посчитал, что на стадии получения в дар земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, истица должна была проявить должную добросовестность и осмотрительность в части допустимых видов использования данного участка, в том числе возможности осуществления в дальнейшем строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке. Представленный в материалы дела действующий градостроительный план земельного участка, на момент приобретения земельного участка уже содержал ограничения в его использовании.

Недостроенный административно-бытовой комплекс

Между тем, согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из материалов дела следует и установлено судами, что согласно отказам департамента архитектуры от 15 сентября 2021 года, земельный участок полностью расположен в границах 3-го пояса зоны санитарной охраны Кировского водозабора, частично расположен в границах 2-го пояса зоны санитарной охраны артезианских скважин, полностью расположен в зоне возможного катастрофического затопления, частично расположен в береговой полосе водных объектов общего пользования, частично расположен в прибрежной защитной полосе реки Кубань (50 м), полностью расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м).

Недостроенный гостевой дом

Согласно сведениям публичной кадастровой карты Краснодарского края вышеуказанный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории – водоохранной зоне реки Кубань на участке от Краснодарского водохранилища до станицы Елизаветинской муниципального образования город Краснодар, прибрежной защитной полосе реки Кубань на участке от Краснодарского водохранилища до станицы Елизаветинской муниципального образования город Краснодар, зоне подтопления территории г. Краснодар, ст. Елизаветинская, п. Белозерный Краснодарского края при половодьях и паводках р. Кубань 1 % обеспеченности.

Таким образом, у истицы отсутствует возможность проведения реконструкции имеющихся объектов недвижимого имущества ввиду того, что принадлежащий ей земельный участок под объектами включает в себя часть водного объекта общего пользования, использование земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства невозможно, в том числе и по причине несоответствия реконструируемого объекта Правилам землепользования и застройки города Краснодара.

Приведенные отказы департамента истицей не оспариваются, более того она не возражает против того, что в настоящий момент ввиду перечисленных ограничений данные отказы вынесены департаментом законно.

Вход в особняк сделали со стороны Кубани

В тоже время судом первой инстанции верно отмечено, что в настоящий момент, ввиду действующих градостроительных норм и правил, а также из-за наличия ранее указанных отказов департамента, истица фактически лишена возможности не только осуществить реконструкцию расположенных на спорном земельном участке строений, но и использовать сам земельный участок по его целевому назначению, в связи с чем, имеет право требовать от ответчика возмещения причиняемых ей данными обстоятельствами убытков.

 В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В тоже время, из материалов дела усматривается, что правопредшественнику ООО «Инвест-Юг» спорный земельный участок с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства также принадлежал на праве собственности. При этом департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар были выданы разрешения на строительство на данном участке объектов недвижимости сроком действия до 2011 года.

Открытая калитка к дворцу

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что действующий градостроительный план спорного земельного участка на момент его приобретения Луизой Ахеджак уже содержал ограничения в его использовании несостоятельны и не могли служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку разрешения на строительство выдавались ответчиком, который, в силу предоставленных ему полномочий и компетенций, не мог не знать о недопустимости строительства жилых объектов на спорном земельном участке, выдача данных разрешений не оспаривалась и не была признана незаконной.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу статьи 16.1 Гражданского кодекса РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

С учетом приведенных норм права и конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия полагает, что Луизой Ахеджак избран надлежащий способ защиты права, который приведет не только к восстановлению её прав, но и основан на принципе соблюдения баланса интересов сторон, вопреки выводам суда апелляционной инстанции направлен не на реализацию прав истицы на отчуждение земельного участка, а способствует восстановлению права муниципальной собственности на земельный участок, который в настоящий момент ввиду стечения обстоятельств и существующих ограничений не может быть использован частным лицом для индивидуального жилищного строительства.

 Допущенные судом нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход рассмотрения дела, без их устранения невозможны защита и восстановление нарушенных прав заявителя, в связи с чем, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Поскольку судебный акт подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить, что при новом рассмотрении дела суду надлежит уточнить позицию сторон относительно выводов повторной судебной экспертизы о стоимости спорного имущества и, с учетом истечения значительного количества времени после её проведения, поставить на обсуждение сторон вопрос о проведении по делу повторной судебной экспертизы для установления актуальной (действительной) рыночной стоимости спорного недвижимого имущества и, как следствие, размера подлежащих взысканию в пользу истицы убытков.

Судебная коллегия определила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 9 февраля 2023 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.